“Mua nhà càng sớm càng tốt” là lời khuyên rất phổ biến trong cộng đồng người Việt tại Mỹ. Nhiều người tin rằng chỉ cần sở hữu một căn nhà thì sớm muộn gì cũng sẽ giàu lên.
Nhưng thực tế không đơn giản như vậy.
Có những người mua quá sớm và phải bán nhà chỉ sau hai năm vì chuyển việc. Có người mua với khoản thanh toán hàng tháng vượt quá khả năng chi trả và trở nên căng thẳng tài chính. Ngược lại, cũng có những người tiếp tục thuê nhà quá lâu và bỏ lỡ cơ hội xây dựng tài sản thông qua equity.
Câu hỏi đúng không phải là: Giá nhà có tăng không?
Mà là: Bạn đã ở đúng thời điểm để mua nhà chưa?
Wonder Rates NMLS #1518655 , Duc Pham | NMLS#844897
Buy or rent: Mua nhà mang lại điều gì?
Mua nhà không chỉ là có một nơi để ở. Đối với nhiều gia đình tại Mỹ, đây còn là một công cụ xây dựng tài sản dài hạn.
Mỗi khoản thanh toán mortgage hàng tháng thường bao gồm hai phần:
- Tiền lãi trả cho ngân hàng.
- Tiền gốc giúp bạn xây dựng equity, tức phần sở hữu của chính bạn trong căn nhà.
Theo thời gian, khi dư nợ giảm xuống và giá trị căn nhà tăng lên, tài sản ròng của bạn cũng tăng theo.
Theo dữ liệu từ Federal Reserve, giá trị tài sản ròng trung vị của các hộ gia đình sở hữu nhà cao gấp hàng chục lần so với người thuê nhà. Đây là một trong những lý do homeownership vẫn được xem là công cụ xây dựng sự giàu có quan trọng tại Mỹ.
Ngoài yếu tố tài chính, sở hữu nhà còn mang lại:
- Sự ổn định về nơi ở.
- Khả năng cải tạo và sử dụng căn nhà theo ý muốn.
- Ít chịu ảnh hưởng từ việc tăng tiền thuê mỗi năm.
- Một tài sản có thể để lại cho thế hệ sau.
Theo báo…, giá nhà tại Mỹ đã tăng đáng kể trong dài hạn, dù vẫn có những giai đoạn điều chỉnh.
Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa mua nhà luôn là lựa chọn đúng.
Thuê nhà không phải là “ném tiền qua cửa sổ”
Nhiều người xem tiền thuê nhà là khoản chi hoàn toàn mất đi. Nhưng khi thuê nhà, bạn đang mua những thứ mà nhiều người không nhận ra.
Bạn đang mua:
- Sự linh hoạt.
- Chi phí bảo trì thấp.
- Khả năng chuyển nơi ở dễ dàng.
- Ít rủi ro hơn khi thị trường bất động sản đi xuống.
Ví dụ, nếu bạn có khả năng chuyển công việc trong vòng hai năm tới, việc mua nhà có thể khiến bạn phải chịu thêm:
- Closing costs.
- Hoa hồng môi giới.
- Chi phí sửa chữa trước khi bán.
- Thuế và các khoản phí giao dịch khác.
Trong trường hợp này, tiếp tục thuê nhà có thể là lựa chọn tài chính tốt hơn.
Ngoài ra, trong một số giai đoạn lãi suất mortgage tăng cao, chi phí sở hữu nhà mỗi tháng có thể cao hơn đáng kể so với tiền thuê một căn tương đương. Đó là lý do nhiều chuyên gia tài chính không xem việc thuê nhà là thất bại mà là một chiến lược phù hợp với từng giai đoạn cuộc sống.
Hãy làm một bài toán đơn giản
Giả sử bạn đang thuê một căn nhà với giá 2.300 USD mỗi tháng.
Bạn cũng đang cân nhắc mua một căn nhà trị giá 450.000 USD với:
- Down payment: 10%.
- Lãi suất: 6,5%.
- Property tax và insurance: khoảng 700 USD mỗi tháng.
Khoản thanh toán mortgage ước tính của bạn có thể vào khoảng 3.200 USD mỗi tháng.
Như vậy, chênh lệch giữa mua và thuê là khoảng:
3.200 USD – 2.300 USD = 900 USD mỗi tháng.
Nếu bạn chỉ dự định ở trong căn nhà hai hoặc ba năm, khoản chênh lệch này có thể lớn hơn lợi ích mà bạn nhận được từ việc xây dựng equity.
Ngược lại, nếu bạn dự định ở trong căn nhà từ bảy đến mười năm, việc tăng giá trị bất động sản và tích lũy equity có thể bù đắp phần chi phí ban đầu.
Câu hỏi quan trọng nhất: Bạn sẽ ở đó bao lâu?
Thời gian dự định sống trong căn nhà là một trong những yếu tố quan trọng nhất của bài toán buy or rent.
Một quy tắc phổ biến là:
- Dưới 3 năm: thuê nhà thường là lựa chọn an toàn hơn.
- Từ 5 năm trở lên: mua nhà có thể bắt đầu mang lại lợi ích tài chính đáng kể.
Lý do là chi phí mua nhà không chỉ bao gồm tiền trả mortgage.
Bạn còn có:
- Closing costs.
- Thuế bất động sản.
- Bảo hiểm nhà.
- Chi phí sửa chữa và bảo trì.
Những chi phí này cần thời gian đủ dài để được bù đắp bởi việc tăng equity và tăng giá trị bất động sản.
Bạn đã sẵn sàng về tài chính chưa?
Trước khi mua nhà, hãy tự hỏi bốn câu hỏi sau.
Bạn có quỹ dự phòng không?
Sở hữu nhà luôn đi kèm những chi phí bất ngờ. Máy lạnh hỏng, mái nhà cần sửa hoặc hệ thống nước gặp vấn đề đều có thể phát sinh chi phí lớn. Nhiều chuyên gia khuyên nên có quỹ dự phòng đủ chi trả từ ba đến sáu tháng chi phí sinh hoạt.
Bạn có kế hoạch ở lại khu vực đó ít nhất vài năm không?
Nếu câu trả lời là không, việc mua nhà có thể tạo thêm áp lực thay vì mang lại lợi ích.
Khoản thanh toán hàng tháng có phù hợp ngân sách không?
Một khoản mortgage quá lớn có thể ảnh hưởng đến:
- Khả năng tiết kiệm.
- Kế hoạch nghỉ hưu.
- Quỹ học đại học cho con.
- Các mục tiêu tài chính khác.
Một nguyên tắc phổ biến là tổng chi phí nhà ở không nên khiến bạn cảm thấy “house poor”, tức sở hữu nhà nhưng không còn đủ dòng tiền cho những mục tiêu tài chính khác.
Bạn mua vì nhu cầu hay vì ‘’fomo’’?
Nhiều người mua nhà chỉ vì sợ giá sẽ tiếp tục tăng hoặc vì thấy bạn bè xung quanh đều đang mua.
Ra quyết định tài chính dựa trên nỗi sợ thường không phải là chiến lược tốt.
Một bài toán khác đáng suy nghĩ
Giả sử bạn tiếp tục thuê nhà và tiết kiệm được 900 USD mỗi tháng thay vì mua nhà.
Nếu số tiền này được đầu tư với mức lợi nhuận trung bình 7% mỗi năm, sau 10 năm bạn có thể tích lũy được hơn 150.000 USD.
Điều này không có nghĩa thuê nhà luôn tốt hơn mua nhà. Nó chỉ cho thấy rằng việc xây dựng tài sản có thể đến từ nhiều con đường khác nhau.
Không có câu trả lời đúng cho tất cả mọi người
Có người xây dựng tài sản hiệu quả nhờ sở hữu nhà.
Cũng có người đạt tự do tài chính bằng cách tiếp tục thuê nhà và đầu tư phần tiền chênh lệch vào các tài sản khác.
Quyết định buy or rent phụ thuộc vào:
- Mức thu nhập.
- Khoản tiền dành cho down payment.
- Kế hoạch nghề nghiệp.
- Mục tiêu gia đình.
- Khả năng chấp nhận rủi ro.
Thay vì hỏi:
“Người khác đang mua nhà, tôi có nên mua không?”
Hãy hỏi:
“Việc mua nhà hôm nay có giúp tôi tiến gần hơn đến mục tiêu tài chính của mình hay không?”
Đó mới là câu hỏi quan trọng nhất.
Kết luận
Mua nhà là một quyết định lớn, nhưng không phải là cuộc đua.
Nếu bạn có thu nhập ổn định, quỹ dự phòng tốt và dự định ở lại một nơi trong nhiều năm, việc mua nhà có thể là một bước quan trọng để xây dựng tài sản dài hạn.
Ngược lại, nếu cuộc sống và công việc của bạn vẫn còn nhiều thay đổi, tiếp tục thuê nhà và chuẩn bị tài chính tốt hơn cũng là một quyết định hoàn toàn hợp lý.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Duc Pham | NMLS#844897] | Wonder Rates NMLS #1518655
Bài viết chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không phải cam kết cho vay, không phải tư vấn tài chính. Việc phê duyệt khoản vay phụ thuộc vào hồ sơ tín dụng và điều kiện chương trình vay. Equal Housing Lender.
Leave a Reply